La Comisión de Planeación y Presupuesto realizó el análisis de las Tablas de Valores de Uso de Suelo y Construcciones para el ejercicio fiscal 2025 de los 18 municipios

Santiago de Querétaro, Qro., 7 de noviembre de 2024.-

En el salón Ezequiel Montes de la sede del Poder Legislativo, la Comisión de Planeación y Presupuesto en la LXI Legislatura del estado, presidida por el diputado Luis Gerardo Ángeles Herrera e integrada por los legisladores Mauricio Cárdenas Palacios y Adriana Elisa Meza Argaluza, se reunieron con los encargados de las finanzas públicas de los 18 municipios, para el análisis de sus propuestas de Tablas de Valores Unitarios de Suelo y Construcciones para el ejercicio fiscal 2025, con el apoyo de la Entidad Superior de Fiscalización y la Dirección de Catastro del estado.

Con la presencia de la presidenta de la Mesa Directiva, diputada Laura Andrea Tovar Saavedra; de la coordinadora de la Fracción Legislativa del Partido del Trabajo, Claudia Díaz Gayou, y del diputado independiente Ulises Gómez de la Rosa, así como del director de Catastro del estado, José Luis Alcántara Obregón; del coordinador general de Auditorías de la Entidad Superior de Fiscalización del Estado (ESFE), José Fernando Cervantes Peña; y de la subsecretaria de Política Fiscal e Ingresos de la Secretaría de Finanzas del Poder Ejecutivo del estado; así como de la presidenta municipal de Landa de Matamoros, Yunuen Benítez Maldonado; del presidente municipal de Jalpan de Serra, Rubén Hernández Robles; y del presidente municipal de Tolimán, Alejo Sánchez; el diputado Luis Gerardo Ángeles Herrera, informó que esta comisión legislativa, realiza un trabajo técnico no político, “nosotros venimos a trabajar por el bien de Querétaro, porque le vaya bien a todos los municipios, no vemos colores, no vemos ninguna otra cosa que no sea un área técnica, y en función de eso se toman las decisiones”.

El legislador comentó que las propuestas fueron presentadas en tiempo y forma por los 18 municipios del estado, en los términos previstos por la Ley para el Manejo de los Recursos Públicos del estado de Querétaro.

El presidente de la Comisión de Planeación y Presupuesto, diputado Gerardo Ángeles preciso “este ejercicio tiene meses de trabajo atrás y comienza desde varias áreas, como la del Consejo de Tasadores, quienes se dedican a recorrer los diferentes sectores para encontrar esos valores de mercado que son importantes para conocer las operaciones reales de compraventa que se realizan dentro de nuestro estado y a partir de ahí, hacer un estudio técnico en donde la Dirección de Catastro nos da unas directrices muy claras que dan al final una resolución de los valores”

Comentó que las actualizaciones de las tablas de valores siempre han sido fundamentales; además de que aclaró que la actualización de estas no afecta el tema del pago predial ya que son temas diferentes.

Por su parte, la diputada Claudia Díaz Gayou consideró que este ejercicio contribuye al fortalecimiento del estado, para que tenga espacios, viviendas dignas, pero que también tenga valores justos para desarrollo urbano y social; pero consideró importante saber si en las Leyes de Ingresos de los municipios, a final de cuentas incrementará el impuesto predial, ya que su partido votará a favor por todas las propuestas que sean justas para la ciudadanía queretana.

Como parte de la dinámica de este análisis, el supervisor de Auditoría de la ESFE, Julio del Castillo García, mencionó que, respecto al municipio de Amealco de Bonfil, la propuesta que presentó es muy similar a la que les propuso la Dirección de Catastro, siendo un 5.20% en suelo urbano; un 4.03% en construcción; y apuntó que el único valor que difieren en la propuesta es en el suelo rústico, ya que Catastro les propuso un 11.11% de actualización, y el municipio presenta un 5.56%.

Durante su participación, el director de Catastro, José Luis Alcántara Obregón, mencionó que las propuestas presentadas a los municipios del estado para el ejercicio fiscal 2025, enfatizó que el trabajo técnico y el estudio de mercado para la elaboración de estas Tablas de Valores proviene del Consejo de Tasadores del Estado de Querétaro, ya que indicó, la Ley de Valuación Inmobiliaria para el Estado de Querétaro les impone a los tasadores como obligación, participar en la construcción de estas Tablas de Valores Unitarios de Uso de Suelo y Construcciones.

“Lo han hecho por los últimos 25 años, han estado trabajando cada año los tasadores, en buscar la actualización de estas tablas; su fundamento es el mercado inmobiliario, principalmente, tratándose del suelo urbano, el mercado inmobiliario es el que nos dicta cuál es el valor unitario de suelo en cada una de las vialidades, las zonas, las localidades de los municipios. (…) También es importante aclarar que estas tablas no afectan directamente los impuestos inmobiliarios, solamente el valor catastral, porque todos aquí expertos en la hacienda pública municipal, conocen que es en la Ley de Ingresos correspondiente, donde se atempera el efecto de la actualización del valor catastral para su aplicación a los impuestos, tanto de predial como de traslado de dominio, pero también no debemos de olvidar que el valor catastral tiene un efecto de contención de impuestos relacionados a la propiedad inmueble, no necesariamente municipales, como es el Impuesto Sobre la Renta y el Impuesto al Valor Agregado”, explicó el funcionario estatal.

Al hacer uso de la voz, el director de Finanzas de Amealco de Bonfil, Antonio Márquez Becerra comentó que el cabildo autorizó los valores de suelo urbano y construcción, y que el diferencial en el valor rústico es porque así lo determinó el cabildo. “La razón o la justificación, nos dice cabildo que la mayoría de predios semiurbanos, que son los que están en un rango de 3 a 4 kilómetros alrededor de la cabecera, está bien, porque más o menos están en esos valores de 600 a 800 mil pesos, pero Amealco cuenta con una cantidad de superficies sin vocación agrícola, forestal, porque son como cerros o barrancas, y que son predios de 10 o más hectáreas, por lo que en una compra venta sí se les hace muy gravoso el impuesto, esa fue la justificación por la que aprobaron el 5.56%”.

Respecto al municipio de Arroyo Seco, el representante de la ESFE comentó que el municipio hizo una propuesta de actualización de 14.91% en suelo urbano; 13.55% en construcción y el 11.11% en suelo rústico, propuesta idéntica a la que les presentó la Dirección de Catastro; recordó que este municipio el año pasado mantuvo en cero sus actualizaciones, razón por la cual hoy sus porcentajes son más altos para el ejercicio 2025.

Al hacer uso de la voz, la directora de Finanzas del municipio de Arroyo Seco, María Félix Reséndiz, destacó que el Ayuntamiento aceptó la propuesta presentada por la Dirección de Catastro, ya que consideró que esta no repercute en lo que es el impuesto predial, y lo que buscan es acercarse al valor comercial y que los ciudadanos no se vean afectados en lo que representa el valor de su predio.

El municipio de Cadereyta de Montes coincidió con las propuestas enviadas por la Dirección de Catastro al presentar una actualización del 5.23% en suelo urbano; 4.03% en construcción y un 12% en suelo rústico; comentó que este municipio ha mantenido una actualización constante desde hace 6 ejercicios, por lo que hoy su actualización es moderada.

El representante de la ESFE informó que el municipio de Colón propone un porcentaje en construcción del 4.03%, que se apega a la propuesta enviada por la Dirección de Catastro; en suelo rústico de 12.15%, que también se apega a la propuesta de Catastro; sin embargo, en el caso de suelo urbano, mencionó que el municipio propuso 8 valores distintos a lo presentado por la Dirección de Catastro, incrementando un poco su valor, y que esas 8 zonas son parques industriales; además de que el Aeropuerto Intercontinental, la Dirección de Catastro lo propone a 65 pesos y el municipio a 2 mil 2 pesos el metro cuadrado.

En ese sentido, el director de Catastro, mencionó que el tema del valor unitario de suelo del aeropuerto, el valor propuesto por los tasadores, es el valor del aeropuerto como tal, de 650 mil metros cuadrados que lo componen, y que dijo, tiene además un uso de suelo restringido comercialmente, porque solamente es representativo, y que la propuesta del municipio de Colón, al proponer dicho valor, no habla del aeropuerto, sino de las zonas colindantes a este, o algunos usos específicos, porque dentro del mismo aeropuerto, existen algunos usos específicos, sin embargo, el suelo sigue siendo propiedad pública del Gobierno del Estado, y que es una restricción de comercialización.

En ese sentido, el secretario de Finanzas de Colón, Armando Morales, señaló que desde hace 20 años el municipio ha tenido un desarrollo importante, razón por la cual, se han revisado las diferentes variables; mencionó que si bien aún cuentan con zonas precarias, hay polos en donde se ha tenido un desarrollo acelerado, como es la zona industrial, por lo que bajo ese contexto, el Ayuntamiento decidió aprobar la propuesta de los predios rústicos como se los propuso Catastro, al igual que la de construcciones; sin embargo, dijo que es importante que lo que tiene que ver con el desarrollo de los predios industriales, y derivado de la dinámica comercial de condominios industriales, es que su propuesta vaya haciendo un reconocimiento gradual en los valores, en un reconocimiento a la plusvalía de los propietarios, y por la otra, buscar la manera de que se pueda realizar una retribución y fortalecimiento de la hacienda pública municipal.

En el caso del municipio de Corregidora, se informó que se propuso para suelo rústico un 11.11% de actualización; un 4.03% en construcción; y en suelo urbano es una propuesta muy semejante a la de Catastro, en un 4.83% contra un 4.78% de la propuesta enviada por Catastro al municipio; ya que si bien, los valores de zonas de vialidades son idénticos, hay un valor que cambia en el camino Real a Huimilpan.

Respecto al municipio de El Marqués, presentó su propuesta de 5% de actualización de suelo urbano; 4.03% en construcción y un 11.11% en suelo rústico, por lo que el municipio ha mantenido actualizaciones constantes en los últimos 6 ejercicios, y coincide con la presentada por la Dirección de Catastro.

En el caso del municipio de Ezequiel Montes, la propuesta que les envío la Dirección de Catastro fue retomada por el municipio, proponiendo una actualización del 12% en suelo rústico; un 4.03% en construcción; y un 5.38% en suelo urbano; manteniendo también una actualización constante durante sus últimos ejercicios fiscales.

De igual manera, el municipio de Huimilpan realizó una propuesta de actualización del 11.11% para suelo rústico; del 4.03% en construcción; y el 5.27% en suelo urbano; el representante de la ESFE dijo que, en el caso de suelo urbano, si bien el municipio se apegó a la propuesta enviada por la Dirección de Catastro, hay dos valores con diferencia.  Al respecto, Darío Franco Becerril, director de Ingresos del municipio, aclaró que se apegan a la propuesta presentada por la Dirección de Catastro.

Sobre el municipio de Jalpan de Serra, el representante de la ESFE comentó que este municipio emitió su propuesta con un 5.26% de actualización en suelo urbano; un 4.03% en construcción; y un 11.11% en suelo rústico; añadió que este municipio también ha mantenido actualizaciones constantes, y su propuesta es idéntica a la que les presentó Catastro.

El presidente municipal de Jalpan de Serra, Rubén Hernández Robles, destacó la importancia de actualizar estas Tablas de Valores, ya que dijo en su municipio hay una diferencia abismal entre el valor catastral y el valor comercial, por lo que será una de las áreas en las que trabajarán para ir haciendo los ajustes, ya que dijo, en ocasiones los predios se compran en un valor catastral muy barato, y comercialmente hay una enorme diferencia con la realidad, por lo que es un área de oportunidad para capitalizar, sin lastimar el bolsillo de los que menos tienen.

 Por su parte, el municipio de Landa de Matamoros ha mantenido sus actualizaciones, para este ejercicio 2025, propone 11.11% de actualización en suelo rústico; un 4.03 en construcción y un 6.72 en suelo urbano, apegándose a la propuesta enviada por la Dirección de Catastro.

Para el municipio de Pedro Escobedo, el Ing. Julio del Castillo informó que se propone un 5.6% de incremento para suelo urbano; un 4.03 en construcción y en suelo rústico un 11.11%. dijo que este municipio ha mantenido una actualización constante y este año nuevamente se apega a la propuesta enviada por Catastro estatal.

La Dirección de Catastro del estado propuso para el municipio de Peñamiller una actualización del 6% en suelo urbano; 4.03 en construcción y 11.11 en suelo rústico, ya que ha mantenido actualizaciones a los últimos seis ejercicios, propuesta que fue aceptada por el municipio para el ejercicio 2025.

Por otra parte, la ESFE informó que el municipio de Pinal de Amoles en 2020 tuvo una actualización importante y ahí se ha mantenido en las actualizaciones que han sido enviadas por la Dirección de Catastro, por lo que este año se proponen un 11.11 en suelo rústico; 4.03 en construcción y un 5.46 en suelo urbano, por parte del municipio se aprobaron las tablas de valores enviadas por la Dirección de Catastro.

Respecto del municipio de Querétaro, quien cuenta con Dirección de Catastro propia envió su propuesta a la Legislatura con una actualización del 8.11% del suelo rústico, un 18.71 en construcción y un 7.50 en suelo urbano. La Dirección de Catastro consideró que este trabajo técnico es responsable ya que también están basados en la propuesta del Consejo de Tasadores, además de que han realizado un ejercicio de actualización constante.

Por su parte, el director de Catastro del municipio, Sergio Mireles mencionó que para el mercado del suelo se tomó como base lo propuesto al Consejo para actualizar suelo urbano y rústico, para llevarlo a homologación al costo unitario.

El municipio de San Joaquín se apegó a la propuesta enviada por la Dirección de Catastro con una actualización del 11.11 en suelo rústico; 4.03 en construcción; y 6.33 en suelo urbano; asimismo, informó que hubo varios ejercicios donde no actualizaron tablas, pero están realizando un ejercicio desde el año pasado para mantener los valores cercanos a los comerciales.

El Ingeniero Julio del Castillo informó que el municipio de San Juan del Río se apegó a la propuesta de la Dirección de Catastro, con un incremento del 5% en suelo urbano; 4.03 en construcción; y un 11.11 en suelo rústico, ya que ha estado actualizando año con año sus tablas de valores de suelo y construcción.

Tequisquiapan ha tenido actualización de los últimos ejercicios y se apega la propuesta de la acción de catastro este ejercicio 2025, proponiendo una actualización del 11.11 en suelo rústico; un 4.03 en construcción y un, 5.06% de actualizaciones en suelo urbano. Comentó que este municipio tiene un mercado muy activo de bienes inmuebles, es importante mantenerlo actualizado y el municipio de Tequisquiapan ha hecho un ejercicio responsable durante los últimos años.

 Por su parte, el secretario de Finanzas de Tequisquiapan, Francisco Sánchez, informó que se decidió aceptar las tablas que propuso Catastro; sin embargo, en el análisis en el ejercicio de aprobación, vieron algunas áreas o zonas en las que se deben considerar algún incremento.

Por último, el municipio de Tolimán se apegó a la propuesta de la Dirección de Catastro con un 5.25% en suelo urbano; en construcción un 4.03% y un 11.59% de actualización en suelo rústico.

La Comisión de Planeación y Presupuesto decretó un receso a la presente sesión, a efecto de continuar la misma previa convocatoria a los integrantes de esta.